Chủ bán nhà khi đang cho thuê: người thuê có phải dọn đi?

Nhà bán rồi, hợp đồng thuê còn không?

Câu trả lời nằm ở khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, điều luật có tên "Quyền tiếp tục thuê nhà ở". Quy định là: trường hợp chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn, thì bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Nói gọn: việc bán nhà không tự làm hợp đồng thuê của bạn biến mất. Người mua mua căn nhà kèm theo hợp đồng thuê đang chạy, nên họ đứng vào vị trí của chủ cũ với những gì hợp đồng đã ghi: thời hạn, giá thuê, quyền và nghĩa vụ của hai bên.

Để ý rằng luật dùng chữ "chuyển quyền sở hữu", không chỉ chữ "bán". Nếu căn nhà đổi chủ theo cách khác, hãy hỏi rõ nơi có thẩm quyền xem trường hợp của bạn áp dụng thế nào.

"Trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác" nghĩa là gì

Đây là chỗ nhiều người bỏ qua. Nếu chính hợp đồng thuê bạn đã ký có một điều khoản kiểu "khi bên cho thuê bán nhà, hợp đồng chấm dứt" kèm điều kiện báo trước, bồi thường, thì đó là thoả thuận khác, và chuyện sẽ đi theo điều khoản ấy. Cũng vậy, nếu bây giờ bạn và chủ mới cùng đồng ý chấm dứt sớm, thoả thuận mới ấy có giá trị.

Vì vậy, việc đầu tiên khi nghe tin nhà bị bán là mở lại hợp đồng, đọc kỹ phần chấm dứt hợp đồng và phần quyền của bên cho thuê. Câu trả lời cho chính trường hợp của bạn thường nằm ở đó.

Chủ nhà phải báo trước, và bạn có quyền ưu tiên mua

Khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở 2023 nói về việc mua bán nhà ở đang cho thuê. Quy định là: chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác.

Cùng khoản đó quy định tiếp: trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo mà không mua, thì chủ sở hữu được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác về thời hạn.

Có ba điều đáng để ý. Thứ nhất, thông báo phải bằng văn bản, không phải một câu nhắn vội. Thứ hai, quyền ưu tiên mua gắn với việc bạn đã trả đủ tiền thuê tới lúc được báo. Đây là một lý do để bạn giữ biên nhận, ảnh chụp chuyển khoản tiền thuê mỗi tháng. Thứ ba, mốc 30 ngày tính từ ngày bạn nhận được thông báo, nên hãy ghi lại ngày nhận.

Không phải ai cũng muốn hay đủ tiền mua lại căn mình đang ở. Nhưng biết mình có quyền này giúp bạn hỏi đúng câu khi chủ nhà nói chuyện bán: giá bao nhiêu, điều kiện thanh toán ra sao, bạn có bao lâu để trả lời.

Tiền cọc của bạn thì sao

Tiền cọc thường do chủ cũ giữ từ ngày ký. Khi chủ mới tiếp tục hợp đồng, câu hỏi thực tế là ai sẽ trả lại khoản cọc ấy khi hợp đồng kết thúc. Cách an toàn là đừng để chuyện này ở dạng lời nói. Hãy đề nghị chủ cũ và chủ mới cùng ký với bạn một biên bản ngắn, ghi rõ hợp đồng được giữ nguyên tới ngày nào, giá thuê bao nhiêu, và khoản cọc đang do ai giữ, sẽ hoàn lại thế nào.

Nếu bạn muốn dọn đi sớm vì không yên tâm, đó là quyền lựa chọn của bạn, nhưng hãy thoả thuận chuyện trả cọc bằng giấy trước khi giao chìa khoá. Bài đòi lại tiền cọc thuê phòng trọ có danh sách những thứ nên giữ để không phải cãi suông.

Chủ mới muốn lấy lại nhà sớm thì sao

Có người mua nhà để ở ngay, nên muốn người thuê đi trước hạn. Theo quy định ở trên, họ có trách nhiệm tiếp tục hợp đồng, nên việc dọn đi sớm là chuyện hai bên thương lượng: dời ngày, hỗ trợ chi phí chuyển nhà, trả lại cọc ngay. Một lời đề nghị rõ ràng trên giấy tốt hơn nhiều so với những lần nhắn tin giục.

Luật Nhà ở 2023 có quy định riêng về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà và đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nếu bạn bị yêu cầu dọn đi trước hạn với một lý do khác ngoài việc bán nhà, hãy hỏi luật sư hoặc UBND xã, phường nơi có nhà trước khi ký bất cứ giấy tờ nào.

6 việc người thuê nên làm ngay

1. Đọc lại hợp đồng thuê, tìm điều khoản nói về việc bán nhà, chấm dứt hợp đồng, báo trước và bồi thường.
2. Gom biên nhận tiền thuê và tiền cọc: giấy viết tay, ảnh chuyển khoản, tin nhắn xác nhận đã nhận tiền.
3. Xin thông báo bằng văn bản về việc bán và điều kiện bán, nếu chủ nhà mới chỉ nói miệng.
4. Gặp chủ mới, hỏi họ có tiếp tục hợp đồng không, và ghi lại câu trả lời.
5. Lập biên bản ba bên (chủ cũ, chủ mới, bạn): ngày hết hạn, giá thuê, khoản cọc do ai giữ.
6. Nếu quyết định dọn đi, thoả thuận bằng giấy về ngày bàn giao và ngày hoàn cọc trước khi trả chìa.

Một việc không nên làm

Đừng dọn đi hay trả chìa khoá chỉ vì một câu nói miệng của người mua hay người môi giới bán nhà. Khi đã trả chìa, bạn mất chỗ ở, còn khoản cọc thì phải đi đòi. Hỏi rõ, có giấy tờ, rồi hãy quyết.

Nếu bạn chọn tìm chỗ mới

Có người đọc xong vẫn muốn chuyển đi cho yên lòng, và điều đó hoàn toàn bình thường. Khi đi tìm chỗ mới, những câu nên hỏi trước khi xuống cọc có trong bài lưu ý khi đi xem phòng trọ. Còn nếu muốn biết một tin cho thuê thường giấu những gì, từ tiền điện nước tới điều kiện hoàn cọc, bạn có thể xem thử báo cáo mẫu của công cụ Soi bất động sản trên MezHome trước khi quyết định.

Nguồn tham khảo (cập nhật 25/10/2026)

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, có hiệu lực từ 01/8/2024 (theo Luật số 43/2024/QH15): khoản 1 Điều 168 (mua bán nhà ở đang cho thuê), khoản 2 Điều 173 (quyền tiếp tục thuê nhà ở); toàn văn Chương X trên Wikisource tiếng Việt. Luật này đã được sửa đổi một phần bởi một số luật năm 2024–2025; khi gặp chuyện thật, hãy đối chiếu văn bản hợp nhất mới nhất hoặc hỏi luật sư.
• Thư Viện Pháp Luật, mục Hỏi đáp pháp luật, bài "Có được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng khi nhà bị thay đổi chủ sở hữu không?".
• Luật Long Phan, bài "Có được chuyển nhượng nhà khi hợp đồng cho thuê nhà còn thời hạn?".
• VnExpress, mục Pháp luật, bài "Có được 'đuổi đi' để bán nhà khi đang cho thuê dài hạn?".