Phòng trống lâu không ai thuê: Có phải do định giá sai?

Ba dấu hiệu cảnh báo mức giá bạn đưa ra đang lệch pha với thị trường

Không phải lúc nào phòng ế cũng do nhà xấu hay đường vào khó khăn. Người thuê nhà hiện nay có rất nhiều sự lựa chọn chỉ bằng vài thao tác lướt điện thoại. Nếu căn phòng của bạn gặp phải các tình trạng sau, đã đến lúc cần nhìn nhận lại con số bạn đang chào:

• Nhiều người hỏi han nhưng không ai chốt lịch đến xem: Khi bạn đăng tin có hình ảnh rõ ràng và công khai giá, nếu khách chỉ nhắn tin hỏi giá rồi im lặng, khả năng cao là mức giá đó đã vượt qua khoảng ngân sách phổ biến của tệp khách tìm kiếm quanh khu vực.
• Khách đến xem nhà nhưng từ chối ngay mà không buồn trả giá: Thông thường, nếu khách ưng ý căn phòng nhưng thấy giá hơi cao một chút, họ sẽ ngỏ ý xin bớt một vài trăm ngàn đồng hoặc thương lượng tiền cọc, tiền điện nước. Nhưng nếu khách xem xong rồi vội vã ra về, điều đó cho thấy giá trị thực tế của căn phòng (ánh sáng, diện tích, tiện ích xung quanh) thấp hơn hẳn so với kỳ vọng tương ứng với mức giá mà họ đã thấy trên tin đăng.
• Các khu trọ lân cận liên tục kín phòng: Nếu dãy nhà trọ kế bên bạn ở khu vực Thuận An hay Bến Cát người ta cứ vào ở đều đặn mà phòng của bạn vẫn dán biển treo bảng cả tháng trời, rõ ràng bạn đang định giá chưa tương xứng với cán cân cung cầu thực tế.

Định giá thuê trọ: Đừng chỉ nhìn vào chi phí bỏ ra

Một sai lầm rất phổ biến của nhiều chủ nhà là tính giá thuê dựa trên số tiền mình đã đầu tư thay vì nhìn vào giá trị thị trường chấp nhận chi trả. Bạn mới thay gạch men mới, bạn vừa ốp tường và gắn thêm máy lạnh, bạn muốn nâng giá thêm năm trăm ngàn hay một triệu đồng mỗi tháng để nhanh thu hồi vốn. Nhưng người thuê phòng tại các khu vực công nghiệp trọng điểm như Bình Dương hay Đồng Nai thường có một hạn mức chi tiêu cố định cho nơi ở mỗi tháng.

Họ sẽ so sánh rất sòng phẳng: cùng một số tiền đó, liệu họ có thể thuê được căn phòng rộng hơn ở đầu hẻm hay không? Có được chỗ để xe rộng rãi hơn không? Giờ giấc có tự do không? Chi phí điện, nước và rác mỗi tháng ra sao? Nếu bạn đầu tư nhiều vào nội thất nhưng không gian xung quanh chật chội, thiếu an ninh hoặc lối đi chung bất tiện, khách thuê vẫn sẽ không sẵn sàng trả thêm tiền cho phần nội thất đó.

Cách khảo sát mặt bằng giá chuẩn xác để ra quyết định tự tin

Để không bị rơi vào cảnh treo giá cao thì ế ẩm mà treo thấp thì tiếc nuối, cách duy nhất là bạn phải nắm rõ bức tranh giá cả thực tế của khu phố mình đang sở hữu bất động sản.

Trước đây, chủ trọ thường phải đi hỏi dò từng người quen, chạy xe máy quanh các ngõ hẻm lân cận để đọc số điện thoại trên biển cho thuê rồi gọi thử hỏi giá. Cách làm này vừa tốn công sức, vừa thiếu tính đại diện vì giá báo qua miệng có thể không phản ánh đúng thực tế.

Hiện nay, bạn hoàn toàn có thể tự kiểm tra một cách khách quan và khoa học hơn. Chẳng hạn, khi sử dụng công cụ của Mezhome, bạn chỉ cần nhập loại nhà, khu vực và diện tích là có thể thấy ngay dải giá của khu vực: từ mức thấp nhất, trung bình cho đến cao nhất. Điểm đặc biệt là dải giá này được tính toán từ các tin đang hiển thị trên Mezhome, tức là dựa trên các mức giá đang được chào bán và chào thuê thật trên thị trường ở thời điểm hiện tại.

Công cụ này hoàn toàn miễn phí và bạn không cần đăng tin trước mới được xem. Trước khi quyết định in biển cho thuê hay viết bài đăng lên mạng, bạn hãy dành vài phút để thực hiện việc tra cứu giá cho thuê quanh khu vực của bạn. Khi nhìn thấy mức giá trung bình của khu vực, bạn sẽ biết rõ căn phòng của mình với diện tích và trang bị hiện tại nên đứng ở ngưỡng thấp, trung bình hay chạm mức trần của dải giá đó.

Lời khuyên thực tế để phòng nhanh có người ở mà không bị hớ

Định giá bất động sản cho thuê không phải là một quyết định bất di bất dịch. Nó là một quá trình thử nghiệm và điều chỉnh linh hoạt theo diễn biến của thị trường. Nếu bạn đang có phòng trống đã lâu, hãy thử áp dụng vài bước thực tế:

1. Đối chiếu căn phòng với dải giá trung bình: Xem phòng của mình có điểm gì vượt trội (như gác lửng cao ráo, có ban công thoáng mát, đường ô tô vào tận cửa) để cộng thêm một khoản nhỏ, hoặc có điểm trừ gì (hẻm sâu, thiếu ánh sáng) để chủ động đặt ở mức giá mềm hơn nhằm cạnh tranh.
2. Tạo ưu đãi tháng đầu thay vì giảm giá gốc hợp đồng: Nếu bạn không muốn hạ giá niêm yết dài hạn vì sợ ảnh hưởng đến hợp đồng của các phòng bên cạnh, hãy giữ nguyên mức giá đó nhưng tặng cho khách thuê mới ưu đãi giảm một phần tiền thuê của tháng đầu tiên hoặc hỗ trợ tiền mạng internet. Cách này vừa giúp khách cảm thấy có lợi, vừa giữ được mức giá chuẩn cho cả năm.
3. Lắng nghe phản hồi từ những người đến xem: Khi khách xem phòng xong và chuẩn bị rời đi, đừng ngần ngại hỏi họ một câu chân thành: "Bạn thấy mức giá này so với những phòng khác bạn vừa xem thế nào?". Câu trả lời của họ chính là tấm gương phản chiếu chính xác nhất thị trường đang nghĩ gì về căn phòng của bạn.

Một căn phòng trọ có giá trị nhất là khi nó được thắp sáng đèn mỗi tối và đem lại dòng tiền đều đặn vào đầu mỗi tháng. Đừng để sự tiếc nuối vài trăm ngàn đồng khiến tài sản của bạn nằm im trong bụi bặm suốt nhiều tháng trời.